Catégorie

Transmettre/Céder son activité

image_pdfimage_print

Fonds de commerce – Mettre son Hôtel Café Restaurant en location gérance.

Le propriétaire d’un Hôtel Café Restaurant, parce qu’il veut prendre sa retraite ou tout simplement consacrer son temps au développement d’une nouvelle activité, peut vouloir mettre son fonds de commerce en location gérance. La location gérance peut aussi être utilisée comme solution intermédiaire avant le rachat du fonds de commerce pour en vérifier la viabilité économique.

La location gérance concerne le fonds de commerce, et est un contrat synallagmatique qui prévoit qu’en contrepartie d’une redevance, le locataire gérant peut jouir du fonds de commerce comme s’il était le sien : il pourra bénéficier des fruits et prendre toutes les mesures d’administration.

On parle de bailleur (pour le propriétaire de l’Hôtel-Café-Restaurant) et de preneur pour celui qui prend le fonds de commerce en location-gérance.

Les conditions

Du côté du bailleur :

  • avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins (quelques exceptions à L. 144-5 du code de commerce) ;
  • il doit demander l’autorisation expresse du propriétaire des locaux s’il est titulaire d’un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués. Il conviendra en tout état de cause d’analyser les conditions contractuelles du bail, et d’en respecter les modalités.

Du côté du preneur :

  • avoir la capacité d’exercer le commerce (cela signifie, pouvoir avoir la qualité de commerçant) ;
  • s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers (pour les artisans) ;
  • s’engager à exploiter le fonds selon sa destination, c’est-à-dire sans changer l’activité. Cette question droit être bien réfléchie, surtout si le repreneur compte reprendre le fonds dans l’idée de mettre en œuvre une stratégie de croissance ou de développement.

Le contrat de location gérance ne peut être inférieur à 9 ans.

Les formalités d’enregistrement

  1. Radiation ou inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (R.C.S.) pour le bailleur s’il cesse d’être commerçant durant la location-gérance. Ce sera le cas si le bailleur n’a pas d’autres fonds à gérer;
  2. Immatriculation au R.C.S. du preneur s’il est commerçant ou au Répertoire des métiers s’il est artisan, dans les 15 jours de la date du début de la location-gérance ;
  3. Mention de la qualité de locataire-gérant et du numéro d’immatriculation sur les documents commerciaux – factures, papiers à entête ;
  4. Avis au Centre de Formalités des Entreprises (C.F.E.) ;
  5. Avis aux organismes sociaux ;
  6. Dans les 15 jours suivant la signature du contrat de location-gérance, ou de sa fin, doit être publié un extrait du contrat, ou un avis, dans un journal d’annonces légales ;
  7. Enregistrement à la Recette des Impôts de la situation du bien (facultatif).

La redevance

La loi ne prévoit pas un mode de calcul de la redevance qui peut donc être librement fixée par les parties. Il est possible de prévoir un mécanisme de révision. Toutefois, la redevance doit respecter le droit commun qui prévoit l’obligation que le prix soit déterminé ou déterminable (Article 1129 du code civil).

Les redevances sont soumises à la TVA. Pour le bailleur, les redevances sont des bénéfices d’exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le preneur, elles sont des charges.

Attention, les redevances perçues par un bailleur qui continue de réaliser des actes de commerce au titre de l’entreprise louée ou y exerce une activité, sont soumises à cotisations sociales et à CSG et CRDS.

La fin du contrat

Selon le droit commun des contrats, les conditions de résiliation d’un contrat de location gérance dépendent de la durée du contrat (déterminée ou indéterminée).

  • Si le contrat est à durée déterminée, la résiliation anticipée ne peut intervenir qu’aux termes d’un commun accord dans les conditions prévues par le contrat ;
  • Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation peut se faire unilatéralement à l’initiative d’une des deux parties. Le contrat de location-gérance pouvant prévoir les modalité de la dénonciation du contrat.

Risque – Reprise du bailleur du bien en l’état : le bailleur reprend le fonds de commerce en l’état. En conséquence, cette forme de gestion peut présenter un risque pour le bailleur qui peut reprendre un commerce à l’activité économique diminuée ou à la réputation abimée.

Solution : lors de la rédaction du contrat de location-gérance, il possible de créer un droit de regard du bailleur sur certaines décisions de gestion pour limiter son risque. Cet élément doit faire l’objet d’une négociation, lors de la rédaction du contrat de location-gérance.

Cession du fonds de commerce : Il arrive souvent que le contrat de location-gérance soit utilisé aussi comme une méthode de financement de l’acquisition du fonds de commerce (à l’instar d’un crédit-bail), où le locataire a une option d’achat sur le fonds de commerce à un prix réduit des redevances payées.

Attention, dans ce genre de montages contractuels, il faut faire preuve de grande prudence lors de la rédaction des clauses dans la mesure où l’administration fiscale a une forte propension à requalifier le contrat en une cession déguisée afin d’augmenter l’assiette d’imposition (le prix du fonds de commerce) en y incluant les redevances payées.

 

Droit des sociétés – La dissolution anticipée et volontaire de son hôtel café restaurant

Toutes les aventures pouvant avoir une fin, voici les marches à suivre pour dissoudre et liquider votre Hôtel, Café ou restaurant. La dissolution de votre société demande l’accomplissement de plusieurs étapes formelles. Celles-ci doivent être respectées pour que la personnalité morale de votre société puisse effectivement disparaitre.

Note : Si vous céder votre fonds de commerce sans pour autant céder votre entreprise, il vous faudra dissoudre celle-ci, une fois votre fonds de commerce transmis.

Attention, le liquidateur pourra avoir sa responsabilité professionnelle ou personnelle engagée pour les actions prises au cours de la liquidation. En outre, la clôture de la liquidation d’une société n’est pas toujours possible, notamment par exemple s’il y a une procédure judiciaire en cours.   

Le processus de dissolution et de liquidation d’une société se fait en plusieurs étapes et supposent la réunion de deux assemblées générales. En fonction des statuts et de votre forme sociale, les règles de quorum et de majorité vont différer. Il est dès lors nécessaire de s’y référer pour déterminer les modalités précises de convocation et de tenue des assemblées.

La dissolution de la société est la formalité qui matérialise la décision de clôture. Puis intervient la période de liquidation de la société au cours de laquelle les actifs de la société sont réalisés et le passif remboursé. Ce n’est qu’à la clôture de la liquidation que la société disparaît effectivement.

I – Assemblée générale extraordinaire de dissolution

La première assemblée générale extraordinaire a pour objet de prononcer la dissolution de la société. Dissoudre signifie que la société ne pourra plus exercer d’activité, son chiffre d’affaires devra être mis à zéro.

Un rapport de gérance ou un rapport du président devra être soumis aux associés pour présenter les événements de gestion préalables à la décision de la dissolution.

Lors de cette assemblée générale sera prononcée la dissolution de la société et la nomination d’un liquidateur qui, après la décision de dissolution de la société, deviendra son représentant légal pour assurer la liquidation. Les mandataires sociaux sont déchargés de leurs fonctions.

L’assemblée générale devra nommer un liquidateur et lui donner les pouvoirs les plus étendus pour assurer la liquidation de la société.

La décision de dissolution doit faire l’objet d’un enregistrement et d’une publication dans un journal d’annonces légales. La dissolution n’entraîne pas la suppression de la personnalité morale de la société qui reste détentrice de droits et obligations.

Attention, il ne faut pas oublier de donner pouvoir à une personne en vue de la réalisation des formalités de publication du procès verbal de dissolution. Cela est d’autant plus important que les mandats sociaux prennent fin à la dissolution, et que le liquidateur n’a pas ipso facto un pouvoir de réaliser les formalités.

II – Formalité de dissolution

  • Le procès verbal de l’assemblée de dissolution doit être envoyé en quatre exemplaires au centre des impôts des entreprises compétent pour enregistrement. Le centre des impôts vous renverra trois exemplaires enregistrés ;
  • Une annonce légale de dissolution doit être publiée dans un journal d’annonces légales ;
  • Un droit fixe de 375 euros doit être versé au trésor si le capital social est inférieur à 225 000 euros et de 500 euros si le capital est supérieur à 225 000 euros.

A envoyer au centre de formalité des entreprises :

  • Deux procès verbaux, avec mention de l’enregistrement au trésor ;
  • Le Cerfa M2 (numéro : N° 11682*02) rempli ;
  • L’attestation de parution d’annonce légale de dissolution ;
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation (nom patronymique et prénoms du père et de la mère) du liquidateur ;
  • Si le liquidateur est de nationalité française : une copie recto-verso de la carte nationale d’identité en cours de validité ou une copie du passeport en cours de validité ou un extrait d’acte de naissance. Si le liquidateur est un étranger résident en France, une copie de sa carte de résident.

III – Liquidation par le liquidateur

Le liquidateur de la société est souvent choisi parmi les associés de la société, ou parmi les anciens mandataires sociaux. La mission du liquidateur est double : 1 – il doit réaliser l’actif de la société, c’est-à-dire liquider les différents actifs immobiliers, vendre l’équipement, obtenir paiement des factures non réglées, etc; 2 – il doit aussi rembourser le passif de la société, c’est-à-dire payer toutes les créances dues.

Il est à noter que dans le cas d’une liquidation amiable la société, celle doit être in bonis, ce qui signifie qu’elle est en mesure de régler toutes ses créances. Si la société ne peut pas régler ses créances, elle doit faire l’objet d’une procédure collective.

Le liquidateur est tenu de réunir les associés en assemblée générale ordinaire au moins une fois par an, dans les six mois de la clôture de l’exercice social, en vue d’approuver les comptes annuels.

La responsabilité civile et pénale du liquidateur peut être engagée s’il tente de frauder les droits d’un créancier, ou s’il ne prend pas en considération une action en justice contre la société lors de la clôture de la société (en provisionnant la créance).

Attention : la cession totale ou partielle des biens composant l’actif de l’entreprise au liquidateur ou à ses proches est interdite. Par conséquent, ne doit pas être nommé liquidateur ou doit refuser la fonction toute personne qui envisage d’acheter des biens appartenant à la société.

IV – Assemblée ordinaire de liquidation

En fin de liquidation, les associés sont convoqués en assemblée générale ordinaire par le liquidateur. Ils doivent, au cours de cette assemblée, statuer sur les comptes définitifs de liquidation, donner quitus au liquidateur (c’est-à-dire approuver sa gestion) et le décharger de son mandat puis constater la clôture de la liquidation.

Un rapport de liquidation et des comptes de liquidation sont présentés à cette assemblée. L’assemblée générale donnera quitus au liquidateur pour sa dissolution. Ensuite le bilan de clôture doit faire l’objet d’une déposition au centre de formalités des entreprises, et la décision de la liquidation doit faire l’objet d’un enregistrement et d’une publication.

V – Formalités de la liquidation

  • Le procès-verbal approuvant les comptes de liquidation et prononçant la clôture des opérations de liquidation doit être déposé au service des impôts des entreprises dans le ressort duquel est situé le siège social de l’entreprise. Astuce, il n’est à déposer que si celui-ci fait apparaitre un boni de liquidation ;
  • Insertion d’un avis de liquidation dans un journal d’annonces légales.

A envoyer au centre des formalités des entreprises :

  • une copie du procès-verbal approuvant les comptes de liquidation et prononçant la clôture des opérations de liquidation, certifiée conforme par le liquidateur, avec la mention originale de l’enregistrement auprès des services fiscaux si les opérations de liquidation ont permis de dégager un boni de liquidation ;
  • Un exemplaire des comptes définitifs de liquidation certifié conforme par le liquidateur ;
  • Attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
  • Cerfa M4 rempli.

VI – Effets de la clôture de la liquidation

L’effet principal de la dissolution est la disparition de la personnalité morale de la société qui n’a alors plus de patrimoine, et ne peut plus faire l’objet de droits ou d’obligations. La société sera alors radiée du RCS.

Cession des titres par l’entrepreneur

A jour de juin 2016

Après avoir développé sa société, l’entrepreneur peut souhaiter la céder à un membre de sa famille ou à un tiers afin de dégager une trésorerie lui permettant d’accroitre son patrimoine, ou tout simplement de financer son train de vie.

Plusieurs choix s’offrent à l’entrepreneur qui peut notamment céder les titres de sa société. En ce cas, il sera redevable de l’impôt sur le revenu, ou IR, (I), et des prélèvements sociaux (II).

Les régimes traités dans cette fiche sont ceux applicables aux cessions de titre de sociétés soumises à l’IS réalisées par des personnes physiques depuis le 1er janvier 2014.

 

I – L’imposition à l’IR

La détermination de l’impôt sur le revenu dû sur la plus-value de cession des titres de la société se fait en 3 étapes : il convient tout d’abord de déterminer le montant de la plus-value brute (A) avant d’appliquer un éventuel abattement (B). La plus-value nette ainsi déterminée sera ensuite soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu (C).

A – Détermination de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la plus-value réalisée sur la cession des titres, c’est-à-dire à la différente entre :

  • d’une part le prix de cession diminué des frais de cession ;
  • et d’autre part, le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition.

B – Application éventuelle d’un abattement

Dans certains cas, un abattement peut en outre être appliqué afin de diminuer le montant de la plus-value brute.

L’abattement « incitatif » : cet abattement s’applique :

  • (i) si les titres sont, sous certaines conditions, cédés à certains membres de la famille ;
  • (ii) si la société cédée est une PME française créée depuis moins de 10 ans lors de l’acquisition des titres, soumise à l’IS et exerçant une activité commerciale.

Nota : Cet abattement peut également s’appliquer si le cédant est un dirigeant qui part à la retraite. Nous traiterons toutefois ce cas infra au sein d’une section dédiée.

Placé dans l’une de ces situations, le cédant pourra bénéficier de l’un des abattements suivants :

  • si les titres ont été détenus moins de 1 an: pas d’abattement
  • si les titres ont été détenus au moins 1 an et moins de 4 ans : 50%
  • si les titres ont été détenus au moins 4 ans et moins de 8 ans : 65%
  • si les titres ont été détenus au moins 8 ans : 85%

Application de l’abattement de droit commun : cet abattement s’applique à chaque fois que l’abattement « incitatif » ne s’applique pas. Le cédant peut donc a minima bénéficier de l’un des abattements suivants :

  • si les titres ont été détenus moins de 2 ans: pas d’abattement
  • si les titres ont été détenus au moins 2 ans et moins de 8 ans : 50%
  • si les titres ont été détenus au moins 8 ans : 65%

Cas spécifique du dirigeant partant à la retraite : lorsque la cession des titres est réalisée concomitamment au départ à la retraite, le dirigeant peut prétendre à un régime spécifique d’imposition de la plus-value : avant de bénéficier de l’abattement incitatif, celui-ci bénéficie d’un abattement de 500 000 € sur le montant de la plus-value brute. Certaines conditions doivent toutefois être remplies :

  • au niveau de la société : la société doit être (i) une PME (ii) soumise à l’IS (iii), ayant son siège en France (v) et exerçant une activité commerciale.
  • au niveau du cédant : le cédant doit (i) céder l’intégralité de ces titres ou une partie de ses titres représentant au moins 50% des droits de vote ; (ii) avoir été dirigeant au sein de l’entreprise (au sens de l’article 885 0 bis-1° du CGI) pendant les 5 années qui précédent la cession ; (iii) avoir directement ou indirectement détenu de manière continue au moins 25% des titres de la société durant les 5 années qui précèdent la cession ; (iv) cesser toute fonction dans la société et faire valoir ses droits à la retraite dans les deux années précédant ou suivant la cession ; et enfin (v) le cas échéant, ne pas détenir directement ou indirectement des titres de l’entreprise cessionnaire pendant les trois premières années suivant la cession.

C – Calcul de l’impôt

La plus-value nette, telle que calculée après abattement, est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Nota : La plus-value nette pourra, avant application du barème progressif de IR, se voir diminuer du montant des moins-values réalisées sur des titres de même nature au cours des 10 années précédant la cession. Dans ce cas, seul l’excédent se verra soumis à l’impôt.

 

II – L’imposition aux prélèvements sociaux

Base imposable : La base imposable correspond à la plus-value brute, diminuée des éventuelles moins-values ; les abattements applicables en matière d‘impôt sur le revenu n’étant en effet pas pris en compte au titre des prélèvements sociaux.

Calcul des prélèvements sociaux dus : La plus-value est taxée au taux de 15,5%.

 

Textes de références : Article 150-0 A, 150-0 D et 150-0 D ter du Code général des impôts ; article L 136-6 du Code de la sécurité sociale.