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La location-gérance

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Fonds de commerce – Mettre son Hôtel Café Restaurant en location gérance.

Le propriétaire d’un Hôtel Café Restaurant, parce qu’il veut prendre sa retraite ou tout simplement consacrer son temps au développement d’une nouvelle activité, peut vouloir mettre son fonds de commerce en location gérance. La location gérance peut aussi être utilisée comme solution intermédiaire avant le rachat du fonds de commerce pour en vérifier la viabilité économique.

La location gérance concerne le fonds de commerce, et est un contrat synallagmatique qui prévoit qu’en contrepartie d’une redevance, le locataire gérant peut jouir du fonds de commerce comme s’il était le sien : il pourra bénéficier des fruits et prendre toutes les mesures d’administration.

On parle de bailleur (pour le propriétaire de l’Hôtel-Café-Restaurant) et de preneur pour celui qui prend le fonds de commerce en location-gérance.

Les conditions

Du côté du bailleur :

  • avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins (quelques exceptions à L. 144-5 du code de commerce) ;
  • il doit demander l’autorisation expresse du propriétaire des locaux s’il est titulaire d’un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds dans les locaux loués. Il conviendra en tout état de cause d’analyser les conditions contractuelles du bail, et d’en respecter les modalités.

Du côté du preneur :

  • avoir la capacité d’exercer le commerce (cela signifie, pouvoir avoir la qualité de commerçant) ;
  • s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers (pour les artisans) ;
  • s’engager à exploiter le fonds selon sa destination, c’est-à-dire sans changer l’activité. Cette question droit être bien réfléchie, surtout si le repreneur compte reprendre le fonds dans l’idée de mettre en œuvre une stratégie de croissance ou de développement.

Le contrat de location gérance ne peut être inférieur à 9 ans.

Les formalités d’enregistrement

  1. Radiation ou inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (R.C.S.) pour le bailleur s’il cesse d’être commerçant durant la location-gérance. Ce sera le cas si le bailleur n’a pas d’autres fonds à gérer;
  2. Immatriculation au R.C.S. du preneur s’il est commerçant ou au Répertoire des métiers s’il est artisan, dans les 15 jours de la date du début de la location-gérance ;
  3. Mention de la qualité de locataire-gérant et du numéro d’immatriculation sur les documents commerciaux – factures, papiers à entête ;
  4. Avis au Centre de Formalités des Entreprises (C.F.E.) ;
  5. Avis aux organismes sociaux ;
  6. Dans les 15 jours suivant la signature du contrat de location-gérance, ou de sa fin, doit être publié un extrait du contrat, ou un avis, dans un journal d’annonces légales ;
  7. Enregistrement à la Recette des Impôts de la situation du bien (facultatif).

La redevance

La loi ne prévoit pas un mode de calcul de la redevance qui peut donc être librement fixée par les parties. Il est possible de prévoir un mécanisme de révision. Toutefois, la redevance doit respecter le droit commun qui prévoit l’obligation que le prix soit déterminé ou déterminable (Article 1129 du code civil).

Les redevances sont soumises à la TVA. Pour le bailleur, les redevances sont des bénéfices d’exploitation imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le preneur, elles sont des charges.

Attention, les redevances perçues par un bailleur qui continue de réaliser des actes de commerce au titre de l’entreprise louée ou y exerce une activité, sont soumises à cotisations sociales et à CSG et CRDS.

La fin du contrat

Selon le droit commun des contrats, les conditions de résiliation d’un contrat de location gérance dépendent de la durée du contrat (déterminée ou indéterminée).

  • Si le contrat est à durée déterminée, la résiliation anticipée ne peut intervenir qu’aux termes d’un commun accord dans les conditions prévues par le contrat ;
  • Si le contrat est à durée indéterminée, la résiliation peut se faire unilatéralement à l’initiative d’une des deux parties. Le contrat de location-gérance pouvant prévoir les modalité de la dénonciation du contrat.

Risque – Reprise du bailleur du bien en l’état : le bailleur reprend le fonds de commerce en l’état. En conséquence, cette forme de gestion peut présenter un risque pour le bailleur qui peut reprendre un commerce à l’activité économique diminuée ou à la réputation abimée.

Solution : lors de la rédaction du contrat de location-gérance, il possible de créer un droit de regard du bailleur sur certaines décisions de gestion pour limiter son risque. Cet élément doit faire l’objet d’une négociation, lors de la rédaction du contrat de location-gérance.

Cession du fonds de commerce : Il arrive souvent que le contrat de location-gérance soit utilisé aussi comme une méthode de financement de l’acquisition du fonds de commerce (à l’instar d’un crédit-bail), où le locataire a une option d’achat sur le fonds de commerce à un prix réduit des redevances payées.

Attention, dans ce genre de montages contractuels, il faut faire preuve de grande prudence lors de la rédaction des clauses dans la mesure où l’administration fiscale a une forte propension à requalifier le contrat en une cession déguisée afin d’augmenter l’assiette d’imposition (le prix du fonds de commerce) en y incluant les redevances payées.